日本商業開発（3252）の紹介

今日2019年12月3日は、気持ちよく株価が下がりました。

今数えてみたところ、おじさんは株式とリートを合わせて全部で90銘柄を保有していますが、その中で本日株価が上昇した銘柄は、たったの15社でした。残りの75社の株価は、本日は軒並み下落しました。

今日のような悪い地合いのなか値を上げた銘柄は、今後の有望株と言ってよいのでしょうか？（冗談です）。

おじさんが保有している銘柄で今日株価が上昇したのはは、ソニー、信金中金、KADOKAWA、トクヤマ、NTTドコモ、三井海洋開発、ザインエレクトロニクス、日本マクドナルドなどです。

この中に共通点はありますでしょうか？ブログで一度以上記事にしている銘柄が多い・・・ような気がしますが、これはたまたまですね。

さて、まだブログで紹介したことのない、日本商業開発（3152）という銘柄も本日値上がりしました。日本商業開発は、何かの雑誌で紹介しているのを数年前に見つけ、投資をした銘柄です。

今日は日本商業開発を紹介します。

日本商業開発の業務内容

一言えいうと地主ビジネスを行っている会社です。

地主って英語がないのでしょうかねぇ。Web Siteでは「JINUSHIビジネス」と、なぜか地主ろローマ字で表しています（↓：日本商業開発Web Siteのヘッダー部分）

地主ビジネスとは、①土地を買って、②買った土地を貸して、③土地を売却する　ビジネスモデルとのことです。

ちょっと分かりにくいですが、自ら用意するのは土地のみで、その土地の借り手を探し、建物は借り手自らが建設して使用し、土地を所有する日本商業開発は地代を得て収入とするビジネスモデルです。出口戦略も考えていて、その土地の地主商売が軌道に乗ったら土地を地主プライベートリート等に売却し、日本商業開発は売却して得た資金で次の土地を探すようです。

日本商業開発はどちらかというと土地の開発に特化し、地主としての管理業務は地主リートに任せることにより効率化を図り、地主リートと二人三脚でビジネスをしているようです。

地主リートはプライベートリート（機関投資家向けの私募リート）であり、Jリートのように東証に上場されておらず、我々は買うことが出来ません。

プライベートリートを選んだ理由としては、日々価格が上下しないリートに対する需要が機関投資家の間にあり、その需要を満たしていると第2四半期の決算説明資料では書いています。

日本商業開発の売り上げと利益

会社のIR情報から、売上高と経常利益及び当期純利益の推移を転記します。

2017年3月期から、売上高が急に増えています。その後も順調に売り上げを伸ばしています。

一方の純利益は、2017年3月期に64億円という突出した利益を計上していますが、その後は売上高の伸びと比べて低い利益しか上げていないように見えます。

これは、2017年3月期に地主リートを立ち上げ、所有する土地の地主リートへの売却を始めたことが理由だと考えます。

地主リートへ所有物件を売却してしまうと、売却益を得ることは出来るもののその後の地主としての地代を受け取れなくなります。地主リートの投資主が外部の機関投資家が中心でしょうから、日本商業開発は地代を受け取ることが出来ません。

土地の売却により、土地開発の効率は上がり売り上げも増えていきますが、利益が比例していないのは地代を受け取れなくなったためと思います。

地主リートの資産規模は年を重ねるごとに増加しています。（下記表も、2020年3月期第2四半期決算説明資料より）

1000億円というと、そこそこの規模のJリートと同じような資産額になります。上場を考えても面白いと思うのですが・・・・。

リートと共に二人三脚で頑張っていってほしいと思います。

最近の日本商業開発の株価推移と株主優待

ここ1年間の株価推移は次のようなチャートです。

去年の12月に突然300円以上の株価下落がありましたが、この銘柄は突然株価が急落することが時々あります。3月の下落は配当＆優待取りが原因かもしれません。株価は安定しているときは安定しているのですが、急に動き始めることもあるので、長期保有すれば株価の上下に対して耐性が付くかもしれません（笑）。

配当金は、ここ3年間は年間55円となっています。

第2四半期決算では年間の業績予想を純利益150億円から171億円に上方修正しました。しかし、 配当金は今年も55円を維持しようとしているようです。配当の増額を同時に発表すれば、株価にもっと良い影響があったと思いますので少々残念ですが、増えたお金は内部留保せずにきちんと土地の購入（投資）に使ってくれるものと信じています。

さて、おじさんが日本商業開発に投資をしたのは、株主優待があったのが大きな理由の一つですが、300株保有の株主に対して半期毎に3000円のジェフグルメカードが送られてきます。

12月3日の終値1615円をベースにすると、配当利回りは3.4%、配当と優待を合わせた利回りは、300株保有で4.6%になります。

かなりマイナーな銘柄だと思いますが、優待込みではかなり高利回りの部類に入る銘柄だと思います。

ちなみに、ジェフグルメカードは、左に「地主」と印刷されているインパクト大の食事券です。

かわいらしいと感じるか恥ずかしいと感じるかは、日本商業開発への愛着次第ですね。

それでは、