東証リート指数の下落

オフィスビルリート
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最近のJ-Reit投資口価格のチャート

今までが良すぎたのでしょう。数か月前までにリートを購入していたほとんどの投資家は含み益を抱えているので、大きな調整が入っても誰も文句は言えません。「当然です」と言われれば、「はいそうですね」としか答えてしまいそうです。

でも、そうは言っても一年間じわじわと上昇を続けたReitの投資口価格が急激な下落に見舞われると、やはりショックです。

最近一年間の東証Reit指数のチャートです(いつものようにGoogleより)。

今日は久しぶりに上昇しました。

でもしかし、11月5日には2257ポイントありましたので、大体6%下落したことになります。

2000ポイントを超えた時に、「Reitに過熱感」なんていうニュースを見聞きしましたので、まだもう少し下がるかもしれません。

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Reit投資口価格の下落原因は?

リートの価格下落の主要因と言われているのが、長期金利(10年国債利回り)の上昇です。

今年1年間のリートの力強い値動きは、長期金利が低下しマイナス金利になったことが大きな理由の一つだと言われていました。

銀行の貸し出し金利の低下により銀行からの融資に対する返済が楽になりますので、レバレッジを掛けて不動産を運用しているリートの業績は、低金利で融資を受けられるほどよくなります。

(もちろん他にも理由はあります。オフィスの稼働率が非常に高く旺盛な需要が続いていることもリート価格の上昇の一つです。)

そんな日本の金利動向ですが、最近急に上昇の兆しを見せています。

金利の先高観が投資家の利益確定を誘発し、投資口価格の急激な下落につながっていると考えている経済評論家が多いようです。

10年国際の1年間の金利推移は下記のようになっています(日本相互証券株式会社 Web Siteより)。

金利上昇!といっても、まだマイナス圏を脱したわけではありません。ちなみに10年間の長期金利推移は次のようなチャートです。

まだまだ歴史的な低金利状態にあることに変わりはありませんね。金利上昇が止まれば、リートの買戻しが起こることを期待します。

でも、少し冷静に考えると、不動産は本来インフレに強い資産です。リートはレバレッジを掛けて運用しているので、現物不動産の投資と一緒に考えることはできませんが、本来はある程度の長期金利がある中で成長していくのがリートのあるべき姿だと思います。

2007年に東証リート指数が2600ポイントを超えましたが、その時は、2002年からのゼロ金利政策が解除され、今後金利が上昇していくと考えられていた時期でした。

またそのような時が来るかもしれませんね。

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おじさんの今後のReit投資の方針は?

短期的には長期金利の指標である10年国債の金利動向に翻弄される相場が続く可能性が高いですが、ここは分配金をもらいながらぐっと堪えていきたいと思います。

この1年間は、株式投資はそれほど上手くいっておらず、株式の損失をReitで取り戻していることが多く、分散投資として機能している感じがありました。

11月に入ってからは、頼みの綱であったReitが下落し始めたため、今年の株式とリートを合わせた全体の利益は日に日に少なくなっています。

残念な反面、最近のリートの上昇で買いそびれていたホテルリートやインフラリートを買うチャンスがやってきそうです。

投資口価格がもう少し下がるようでしたら、保有していない銘柄を少し買ってみたいです。

それでは、


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